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マンションの売却にかかる費用
お金を受け取ることばかり意識してしまいがちですが、マンションの売却にあたって支払う必要がある費用があります。資金計画や売却のタイミングにも影響するため、目をつぶらず覚えておきましょう。
一番ウェイトが高い「仲介手数料」は、売却価格によって決まるのでこれといった数字はありません。目安としては、売却金額の3.3％前後です。マンションの売却にかかる費用について、以下でまとめてご紹介します。
マンション売却に必要な概算費用
①仲介手数料
マンション売却価格×（3％＋6万円）＋消費税
（※取引額が400万円超のケース）
たとえば4,000万円でマンションを売却したとしましょう。この場合の仲介手数料は以下のとおりです。
4000万円×（3％+6万円）＝126万円
126万円に対する消費税が10万800円で、合計136万800円が手数料合計となります。
②印紙税
1万円
（取引額が1,000万円超5,000万円以下の場合）
③抵当権抹消登記に必要な登録免許税
1,000円
④司法書士手数料
15,000円前後
⑤転居費用その他
一人暮らし……30万円ほど
夫婦・二人暮らし……50万円ほど
家族（夫婦・子ども一人）……80万円ほど
引っ越す時期や荷物の量、マンションの階数、エレベーターの有無によって、かかる転居費用には相当の幅があります。ある程度余裕のある引越し計画なら、事前に引越し業者を数あるなかから選ぶことも可能です。しかし無理のある日程だと、多少割高でも頼まなければならない状況になりかねません。
新しい家具や家電を揃えたり、逆に処分するための費用もかかったりと、引越しには思わぬ出費が重なるものです。転居が済んでからも、新たに必要なものが見つかる可能性もあります。少し余裕を持って予算を検討しておいたほうがベターでしょう。
特別控除3,000万円を適応するにはしっかり確定申告が必要
マンションを売却した暁には「確定申告」をする必要があります。
売却をしても利益がなければ申告の必要はないと勘違いしている方もいますが、正確には申告しなければなりません。一定の条件を満たせば、売却で損失が出たときに税金（所得税・住民税）が還付される制度もあり、また売却益をなかったことにできる「特別控除」も確定申告をしなければ適用されないためです。
またマンションの売却益がないと思っていても、税金の計算方法は複雑で、解釈が難しいこともあります。税理士を頼む必要まではないものの、管轄の税務署に相談に行くなどして、現状を把握しておくと安心です。
税務署は過剰に税金を申告しても何も言いませんが、少なく申告していると指摘をされます。マンションなどの不動産を売却すると、住宅ローン控除などで買主が申告することもあって、税務署から問い合わせが来るかもしれません。忘れず申告することで、追徴課税や延滞税のリスクを避けることもできます。
3,000万円の特別控除とは
自宅マンションを売却したときに適応される、「3,000万円の特別控除」制度。
これは国の減税制度になりますが、自ら手続き（申告）をしないと適用はされません。売却を依頼した仲介者や銀行がやってくれることはなく、税理士にお願いすればそれだけ費用もかかってしまいます。
不動産関連の税金には、相続税などもっと難しい制度もありますが、3,000万円の特別控除くらいなら自分で簡単に申告が可能です。
この制度は正確には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。内容自体は簡単で、マイホームマンションを売却しても3,000万円までの利益には税金がかからない、というものです。
3,000万円も利益が出るようなマンションはまれですが、数百万の利益があってもこの制度を利用しない場合には、数十万の税金がかかってしまうことになります。譲渡所得（マンションの売却金）に対する税率は想像以上に高く、油断できません。
マンションを売却したときの譲渡所得の計算方法について、基本を理解していると確定申告も楽になります。大まかな仕組みについて見てみましょう。
不動産の譲渡所得について（居住用のマンション）
まず、マンションを売却したときの計算には「所有期間」が大きく影響します。
所有期間が5年を超えるとき……長期譲渡所得＝税率20％
所有期間が5年以下のとき……短期譲渡所得＝税率39％
（※所有期間はマンションを売却した年の１月１日で判定。住民税込）
所有期間で2倍もの違いがあります。長期、短期の区別なく、譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
売却金額−（取得費＋売却費用）＝譲渡所得
売却費用としては、仲介手数料・登記費用・不動産所得税・契約書の印紙代などがあります。注意が必要なのはマンションの取得費で、購入した当時の金額では計算できないということです。マンションは住み続けることによって経年劣化するため、そのぶんを減価償却して取得費からマイナスする必要があります。これを知らずに売却利益を少なく計算してしまうこともあるので注意しましょう。
たとえば3,000万で購入したマンションに10年住んで、4,000万円で売却したとします。売却にかかった費用（手数料、税金など）が100万円だった場合、以下のように計算できるでしょう。
売却金額（4,000万円）−（3,000万円＋100万円）＝900万円（譲渡所得）
900万円に対して長期譲渡所得の税率20％をかけた180万円が、納めるべき所得税になります。そんなに税金がかかるのかと驚くかもしれませんが、心配はいりません。この譲渡所得を控除（なくす）してくれる特例が、ご紹介した「特別控除」です。
居住用のマンションを売却したときには、短期、長期に関係なく「3,000万円」譲渡所得から差し引くことができます。先の例で説明すると、このようになるでしょう。
売却金額（4,000万円）−（3,000万円＋100万円）−（特別控除3,000万円）＝０万円（譲渡所得）
譲渡所得はなくなって、税金が課税されることはありません。簡単に説明をしましたが、この特例を受けるためにはまず確定申告が必要です。マンションを売却した年の翌年の申告期間が期限となり、適用要件や除外要件、適用を受けるための手続きも細かく決まっています。
税務署でもらえる確定申告用紙やチャートに詳しく書かれているので、それに沿って記入すれば難しくはありません。居住用マンションの売却で利益が出そうなときは、「3,000万」「所有期間」について意識しておきましょう。
確定申告の必要書類と申告時期
マンション売却の際に特例を受けるための確定申告で、大切なことは「申告時期」と「必要書類」です。申告の内容自体に複雑なことはなく、管轄の税務署に行けば書き方を教えてくれます。電話相談・電子申告も可能です。
まず「申告時期」ですが、マンションを売却した翌年２月１５日～３月１５日の間で、申告場所は居住地の管轄税務署になります。譲渡損失で還付金があるような場合には、還付申告となり翌年早々から申告することが可能です。
「必要書類」は下記のとおり。書類によっては取り寄せに日数がかかるものもあるので、早めの準備を心がけましょう。
・確定申告書B様式
・分離課税用の確定申告書
・除票住民票
・譲渡資産（マンションの登記事項証明書）
・新しい住民票
・譲渡所得明細書
・住宅借入金の残高証明書（譲渡資産）
・売買契約書（コピー）
・仲介手数料などの領収書（コピー）
マンションを居住用として使っていたことを証明する書類を求められることもあります。3,000万円の特別控除を受けるには、別荘や一時的に住んでいたようなマンションだと適用除外になり、判断が難しいケースがあるためです。
マンション売却の大まかな流れ
マンション売却の流れ（必要書類や売却までの期間、不動産会社の探し方、契約、受け渡しのタイミングなど）について、初心者にもわかりやすくまとめてみましたので、こちらもぜひ参考にしてみてください。
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