【不動産売却の体験談】実家(築41年)を直接買取で売却を成功させた。/「イエウール」活用

実家(築41年)を直接買取で売却を成功させた。」体験談をご紹介します。

まずは要約です。

売主さんの年齢:60代男性

不動産知識:ほとんどない状態で開始

利用した不動産一括査定サイト:「イエウール

不動産情報

  • 物件の所在地: 千葉県船橋市宮本一丁目
  • 物件概要: 土地(150㎡)及び建物(木造、延面積: 95㎡)
  • 築年数:築41年(食堂のみ築58年)
  • 不動産の状態:築年数が古く、一部床が抜けそうなところがあり、又、バリアフリ-になっていないなど、改築しないと住み続けるのは難しい状況でした。
  • 立地:JR船橋駅から徒歩13分位と近く、買い物、学校、銀行、病院等の便利もよい。

査定価格1300万円~3000万円
売却価格
:3000万円

売却までに要した期間:3ケ月

売却方法:不動産業者での直接買取

イエウールで一括査定をして、2社[TU社、CC社]と契約。
※CC社は、近年フランチャイズ事業で急成長のHD社の加盟店

HD社が直接物件を買取たいと申し出があり、そのまま売却を進め完了。

つまり、BtoCではなく、BtoBによる不動産売却が成功したという事例ですね。

とちかつ

以下では上記【不動産売却の体験談】についての詳細をご紹介しております。

追体験としてぜひご参加いただけると幸いです。

基本情報

筆者プロフィール:

66歳の男性です。昨年、40年を超えるサラリ-マン生活にピリオドを打ち、趣味やお稽古事に、又、高齢の両親との対話を大切にする生活を送っています。

不動産の知識:

特に不動産業界との関連はなく、不動産取引や管理の知識、経験があるわけでもありません。この度、高齢の両親が転居することになり、空き家となった自宅の売却手続きを不動産一括査定サイト「イエウール」を通して行いました。そこで得た知識や経験を、同じ境遇にある皆様のお役にたてばと思い、筆を執りました。

不動産の詳細

  • 物件の所在地:千葉県船橋市宮本一丁目
  • 物件概要: 土地(150㎡)及び建物(木造、延面積: 95㎡)
  • 築年数:築41年(食堂のみ築58年)
  • 不動産の状態:築年数が古く、一部床が抜けそうなところがあり、又、バリアフリ-になっていないなど、改築しないと住み続けるのは難しい状況でした。
  • 立地:JR船橋駅から徒歩13分位と近く、買い物、学校、銀行、病院等の便利もよい。
  • 過去のリフォームやメンテナンスの状況:もともと約60年前に社宅を買い取り、まず食堂のみ改築しました。その後17年後にその他の部分を改築してます。近年、母親が歩行困難になると、家内各所に手すりを設置するなどしています。
  • その他:土地南側に隣接する道路の道幅が2m弱と狭く、車も入れられないので、かなり売却しづらい物件のように思われます。
  • 不動産の管理者:筆者の父が所有者であり管理者です。

売却金額と期間

  • 理想価格:2400万円
    路線価の1.1倍の2400万円と設定しました。
  • 査定価格:1300万円~3000万円
    不動産仲介業者2社にそれぞれ査定してもらいましたが、かなり開きが出て、1300万円~3000万円となりました。
  • 売り出し価格:2700万円設定を検討
    当初は、不動産仲介業者と媒介契約を結び、幅広い購買層に広告宣伝してもらうつもりで、その売り出し価格を理想価格より300万円高い2700万円設定を考えていました。しかし結局はこの広告宣伝方式をとることはなく、直接、購買意思のある不動産業者に直接売却することになりましたので、売り出し価格の設定はありません。
  • 売却価格:3000万円
    上記の購買意思のある不動産業者の買い取り可能価格3000万円で売却しました。
  • 売却までに要した期間:3ケ月
    当初計画通り、不動産仲介業者による広告宣伝活動を行うのであれば、半年~1年はかかると覚悟してましたが、結果的には直接不動産業者へ売却することができましたので、売買契約書締結まで約1ケ月、物件引き渡し完了と残金回収まで3ケ月で済みました。

時系列:査定から不動産会社選び、売却完了まで

不動産会社選びから売却完了に至るまでのプロセスを時系列的に紹介していきます。

  • STEP.1
    不動産売却一括査定サイトに登録する
    筆者の場合、不動産業界に疎く、売却相談をする業者をどう選ぶか、判断に迷いました。そこでまずは売却価格の世間相場がどの位か、簡単に調べようとネットサ-フィンをしていたところ、不動産売却一括査定サイトで無料査定が出来そうなことを発見しました。

    ここで必要最小限情報を入力すれば、すぐさま回答が得られると思ったのは筆者の勘違いであって、結局、後日無料査定してくれる数社から連絡が来るという仕組みでした。

  • STEP.2
    複数業者との面談

    数日後、3社より連絡があり、このうち迅速性と意欲に優れる2社[TU社、CC社]を選択し、進めることにしました。TU社は大手建設会社系の総合不動産会社で、販売スキルに定  評があり、実際面談した担当者の説明スキルも高く好感が持てました。他に問題点がなければこちらを選定するところでした。

    CC社は、近年フランチャイズ事業で急成長のHD社の加盟店という特徴を持っており、こちらも担当者は好印象でした。各々、現地物件確認や売却方法相談の上、1週間~10日後に査定価格を提示してもらうことになりました。

  • STEP.3
    仲介業者の価格査定と業者選定---鍵は「買取保障能力」

    TU社からは、面談後5日ぐらいで、立派な「不動産査定報告書」が提出されました。査定    価格は確か2200万円ぐらいだったと思います。販売戦略としては、媒介契約を結び、売り出し価格を2500万円ぐらいでスタ-トし、3ケ月ぐらい広告宣伝の様子を見て、買い手が見つからなければ、少し価格を下げて様子を見る、というものでした。

    筆者としては、遅くとも半年以内での売却を狙っていたので、広告宣伝の結果一般買い取り顧客が居なかった場合でも、最後は一定価格以上で買い取ってくれる業者が希望でした。TU社の場合、一応買取保障制度を唄っているものの、当方の物件は対象外とのことでしたので、TU社との契約は諦めました。

    一方、CC社については、その話し合いの中から、バックにいるHD社が「買い取り」に積極的であることがわかったため、直接買い取ってもらうよう仲介役をCC社に依頼することにし、専任媒介契約を結びました。結果、3000万円ですぐにでも購入する旨の確約書を入手しました。

  • STEP.4
    売買契約締結

    不動産一括査定サイトに登録してから約1ケ月後という、意外と早い時期に、売買契約に至 りました。買主のHD社、仲介役のCC社、代理人の筆者が出席し、売主の父は高齢のため欠 席しましたが、事前に「委任状」を準備、持参しました。この時点で手付金百万を入手してます。

    CC社にはこの時、仲介手数料[売却価格の3%]の半金を支払いました。又、契約書の中で、  物件引き渡し日は、契約日から約2ケ月後と定められました。

  • STEP.5
    家財の整理・撤去

    契約上、物件引き渡しの際は、家屋の中をすっかり空っぽにしておくことが条件でしたのでこれが大変でした。遺品整理を生前にやるようなものです。

    まず、両親の現居宅へ移動するもの、親戚に引き取ってもらうもの、トランクル-ムを借りてそこに一時搬入するものを分別整理しました。更に残ったものにも売れそうなものがあったため、古物商やリサイクルショップなどに打診し、書画、骨とう品、未使用の食器セットにミシン、ラジカセも僅かばかりの価格でしたが、買い取ってもらいました。

    それでも残ったものについて、細かいものは、筆者が家庭用ゴミとしてこまめに排出し、大型家具等については、街の便利屋/整理業者をいくつか相見積もりを取り、一番安いところに依頼した。以上、二カ月近くかかる大仕事でした。

  • STEP.6
    引き渡し完了確認

    事前に、司法書士事務所から所有権移転登記申請に必要な資料等、引き渡し日に準備すべき資料の連絡がありました。「土地及び建物の登記済権利証」、「実印」、「印鑑証明」、「住民票」、「住居表示実施証明書」などです。

    当日は、契約時のときの三者に加え、売主である父も出席しました。売主、買主、仲介業者の署名・捺印による「引渡完了確認書」を取り交わし、当方は売買代金の残金の回収の一方、仲介業者へ手数料の残金、司法書士手数料、土地調査測量手数料の支払いを行っています。

私が不動産を売却しようと思った経緯

父の所有である実家を、遺産相続後でなく、生前中に急いで売却しようとしたか、理由、経緯をお話しします。

はじめに考えたこと・やったこと

両親は今般の売却物件となる実家に半世紀以上住み続け、愛着があるようでしたが、さすがに二人合わせて180歳を超えるに至り、ここでこのまま生活していくのには無理が出てきました。

そこでまず両親を新築の高齢者住宅に転居させ、実家はしばらくそのまま置いておこうと思いましたが、空き家のままにしておくのは、トラブルの原因にも成りかねない不安があり、早く処分しなければなりませんでした。

選択肢として、

  1. 建て直して筆者夫婦が住む。
  2. アパ-トを立てて貸す。
  3. 売却する。

と選択しが考えられましたが、現実性から③を選択しました。次は売却タイミングの検討です。筆者は一人息子であることから、両親の死後は自ずと実家不動産を相続するので、その後ゆっくり売却を考える手もありました。

しかしこの案では、筆者が負担する譲渡所得税が高くなることや、先述の通り空き家期間が長くなるのが難点でした。一方、父が生存している内に売却すれば、譲渡所得税で3000万円の特別控除が利用できることや、空き家問題も克服できるメリットがあったため、こちらの方法を選択することになりました。

次に買い手を探すプロセスに入っていきますが、特に心当たりの不動産業者もありませんので、まずは、ネット検索で口コミ情報や価格査定見積もりサイト探しを行っていました。

私が利用した不動産一括査定サイト

筆者宅に時々ダイレクトメ-ルを入れてくる業者や昔マンション購入時に世話になった業者のことが頭をよぎりましたが、それらの業者を選択するのが果たして最良の選択になるのか自身がありませんでした。

それより、世間相場価格も含めネット検索/口コミで幅広く情報を集めてみようと考えました。その中でたまたま「不動産一括査定サイト」なるものが存在し、無料での価格査定や複数の業者のメリット/デメリット比較ができることを知りました。

「不動産一括査定」というキ-ワ-ドでネット検索してたまたま最初に出てきた「イエウール」というサイトを使うことにしました。

但し勘違いしていたのは、ここで必要最小限の不動産情報を入力するとその場ですぐに査定価格がわかるのかと思っていましたが違いました。このサイトでは、何社か査定依頼会社を紹介してくれて、繋ぎ役をしてくれるだけだったのです。

「イエウ-ル」の詳細について

 

査定依頼

「イエウ-ル」サイトから適当な業者に「机上価格査定依頼」が飛んでいるようです。ただ、これら業者から筆者宛てにすぐに「査定結果」が連絡されるわけではなく、面談日程取りの電話連絡が来ました。

従って、面談や物件現地見学を踏まえ、筆者から改めて先方に価格査定報告(「訪問査定」)を依頼することになりました。

MEMO
筆者のように面談(「訪問査定」)が嫌な場合は、メールのみで査定してもらえる「机上査定」を選択することはできます。※ただしデータを元にした査定になるのでかなりアバウトな査定価格になるようです

査定結果

「イエウ-ル」紹介の2業者[TU社、CC社]、TU社は「不動産査定報告書」あるいはHD社の「買取価格確約書」を書面で入手してます。実はCC社については、それ以前にコンピュ-タによる簡易査定結果連絡がメ-ルでありましたが、金額範囲が広く[1300万円~3000万]、役立つものではありませんでした。

TU社の査定価格:2200円はほぼ路線価格並みで妥当と思われました。一方、HD社の買取確約価格:3000万円は、当方の希望価格も大幅に上回るものであり、眉唾もので何か裏があるのではという心配もしましたが、まあ信用して取り進めるしかありません。

査定後のしつこい営業やトラブルなどはなかったのか

一切ありませんでした。
ネットでは「営業の電話がしつこくかかってくる」などの声もありましたが、そんなことはありませんでした。

媒介契約について

当初は、「イエウ-ル」紹介の2業者が、どちらも甲乙つけがたいようなら、両者と「一般媒介契約」を結びそれぞれに幅広い広告宣伝活動で買い手探しをしてもらうのがよいと考えてました。もし「買取保証能力」の観点でどちらか一方に絞り込めた場合は、その業者と「専任媒介契約」を結ぶのがより良い選択に思われました。

とにかく、「媒介契約」を結ぶ際は、併せて「買取保証契約」も結ぶことが肝要と考えました。

買取保証とは、「仲介」で一定期間売れなかった際に、あらかじめ取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。仲介と買取の良い所取りができる事です。つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。引用元:イエウール

売却のための営業

不動産会社

筆者のケ-スはやや特殊であったため、媒介業者が広告宣伝活動を展開することはありませんでした。

敢えて言うならば、「専任媒介契約」を結んだCC社が、筆者(売主)とHD社(買主)の間に入って売却活動が円滑に進むよう調整の苦労があったかもしれません。又、HD社内でもこの売買契約に関し、社内稟議決裁等根回しは必要だったようです。

自分

筆者自身は、直接の売却宣伝活動はしてません。強いて言えば、売主の父に代わって、仲介業者の選定、交渉、買主の決定と契約更には家財整理等を代行して行ったということです。

売却活動のトラブルや問題

特に何もありませんでした。

購入者が見つかる!

筆者のケースは非常に恵まれていたと思いますが、不動産一括査定サイトに登録してから約3週間で、直接買い取ってくれる不動産業者を見つけることができました。こんなに早く見つかった原因は、筆者が選定した最初の仲介業者が、買い取りに積極的な不動産業者のフランチャイズ加盟店という関係にあって、買い取り保証の話を出した時にすぐに反応したということでしょう。

MEMO
ちなみにですが、買取会社専門の一括査定サイトというのも近年登場していますのでぜひ参考にどうぞ。「お困り不動産どうする

購入者が決まってからの流れ

既に「時系列の話」で詳しく述べましたが、買主との売買契約締結を行います。その後、当方はひたすら実家の家財整理と撤去により空っぽにすることに専念します。又、物件引き渡し確認日に向けて、所有権移転登記に必要な資料の準備をすることになります。

一方、不動産会社側は、土地家屋調査士を手配し、土地の実際の面積の確定測量や隣接する各世帯住民との境界線の確認・合意作業を進めました。又、司法書士を手配し、所有権移転登記申請の準備も行っています。

購入者が決まった後のトラブルや問題

買主が不動産売買に手慣れた業者であったこともあり、何らトラブルや問題はありませんでした。

不動産売却の体験からわかったこと:まとめ

筆者も売却検討を開始したころは暗雲たる気持ちでした。即ち物件敷地に隣接する道路幅が狭く車も入って来れないような売りにくい物件のため、希望価格をかなり下回るだろうということ。又、買い手をみつけるのに半年から1年はかかるだろうと覚悟していました。

しかし終わってみれば、非常に恵まれたことに、希望価格を25%も上回る高価格で、しかも売買契約までほぼ1ケ月という短期で決着させることができました。

この成功要因も踏まえ、これから筆者と同様な環境での不動産売却をお考えの方に、役立つポイントをまとめてみましたのでご参考にしてください。

  1. 買取りにも力を入れている不動産会社を選ぶ
    業者選定に際しては、ネット情報でもよいので幅広く調べ、買い取り専門もしくは買い取りに力を入れている不動産業者を意識して探すことが肝要です。そのきっかけとして、不動産売却一括査定サイトを活用するのがよいでしょう。
    買取会社専門の一括査定サイトお困り不動産どうする
  2. 事前に査定価格を見積もっておく
    不動産業者の話や提示された査定価格の妥当性を判断するために、事前に国税庁サイトなどで「路線価」を調べ、それを基に自分なりの査定価格を見積もっておくとよいです。それを最低限価格という歯止めとして交渉するとよいでしょう。
  3. 売却タイミングの検討
    売主の違いも含め、売却タイミングはコストミニマムの視点で何時が最適かを事前に検討することも大切です。つまり両親が所有者の内に売却するか、それとも自分が遺産相続受けた後、ゆっくり売却するかの判断です。それぞれのケ-スで負担する相続税や譲渡所得税を試算して、ミニマムになるところを選びましょう。譲渡所得税では「3,000万円の特別控除が適用できるか」が検討ポイントになります。
  4. 家財整理は早めに進めておく
    最後は注意事項です。売却完了まで3ケ月という短期で済んだのは幸運と言えますが、一方大変だったのが、このために、実家の家財整理も2ケ月以内で済まさなければならなかったことです。これは先述したようにもう大変でしたので、出来れば早いうちから少しづつでも家財整理を進め、段取りも考えておくべきです。

以上お役に立てる内容がありましたでしょうか。
是非、皆様の売却活動がスム-ズにいきますことをお祈りしてます。

以上