【農地転用・農地売却(活用)】売却か活用?活用するメリットデメリットを解説 ※具体例あり

【農地転用・農地売却(活用)】売却か活用?活用するメリットデメリットを解説 ※具体例あり

「親から農地を相続したけれど、作物を育てる予定もないしどう活用したらいいんだろう?」
「そもそも農地ってどう決まるの?」
「農地に建物を建てて賃貸したらダメなの?」

今現在、ほぼ放置状態の農地を所有している、もしくは農地を相続したものの活用方法がわからないという悩みは深刻なものです。

例えば宅地であれば、駐車場やアパートを建てて賃貸に回すという活用方法も思い浮かびますが、農地はどうしたら良いかわからなくなってしまうのです。

今回は農地という特別な土地について、

・そもそも農地とは
・農地として活用する方法と農地転用する方法
・農地のまま活用する4つの方法
・農地転用して活用する2つの具体例
・農地を活用しないまま所有していることのデメリット
・今すぐ農地活用を始めるための4つのポイント
・農地活用のための第一歩

を解説していきます。

農地はそのままでは宅地ほど自由度の高い活用ができませんが、農地としての特性を活かすことで安定した利益を生む可能性を秘めています。

また農地転用をすることで農地を別の土地として活用していくこともできます。このように農地を利用して利益を得るためには、土地の特徴および周辺環境との兼ね合いから活用方法を導き出す必要があるのです。

この記事を読むことで、あなたの所有する農地を有効活用するための勘どころを理解することができるはずです。長い記事になりますが、最後まで読んでみてください。

そもそも「農地」とは

農地転用でアパートも建てられる!あなたに利益を生む農地活用のススメ

はじめに「そもそも農地ってなんだ?」という疑問について解説していきます。

農地を正確に理解するためには、不動産登記法における登記地目と農地法における「農地」の関係を確認する必要があります。

それを踏まえて、ここで改めて農地について特徴と制限を確認することで、それがあなたの農地を有効活用する方法へと繋がっていきます。また法律が出てくると理解が難しいと感じるかもしれませんが、「農地」の理解だけであれば簡単なので安心してください

それではさっそく農地について確認していきましょう。

不動産登記法における登記地目と農地法における「農地」の関係

不動産オーナー

そもそも私の所有する土地が農地かどうか確認するには、何をみればいいの?
ずばり、登記事項証明書です。登記事項証明書の「表題部」における「地目」の欄を確認していください。

不動産会社

それでは実際に登記事項証明書を確認してみましょう。以下をみてください。

農地活用のススメ
引用元:法務省「登記事項証明書の様式例」

こちらは登記事項証明書の見本です。左上に赤枠で囲った「表題部」があり、そこから少し下に移動したところに「地目」があります。見本では「宅地」となっていますが、ここが以下の2つになっている場合、その土地は「農地」となります。

・田
・畑

そうなのです、つまり登記事項証明書には「農地」という表示は存在せず、あくまで「田」と「畑」をあわせて「農地」と呼んでいるのですね。ちなみに、不動産登記法上における登記地目には23種類があります。

そして農地という言葉は農地法に出てきます。農地法では、農地について以下のとおりに定義されています。

農地法における「農地」
「農地」とは、耕作の目的に供される土地

つまり、これが不動産登記法における地目では「田」および「畑」なのです。ここまでで「農地」がどんなものか理解できたでしょうか。

農地には不動産登記法と農地法という2つの法律が関係していますが、地目表示が「田」および「畑」である土地=農地と理解しておけば十分です。

農地の特徴と制限

このような農地については農地法から活用について制限が設けられています。つまり、農地を所有していても、そこに自由に住宅を建てるようなことは認められていないのです。

先ほど農地法では「農地=耕作の目的に供される土地」であると確認しました。つまり農地法の制限があるため、農地は原則として耕作に供する土地としてしか活用することができないのです。

こうした制限を取り払って自由に活用するためには、農地を農地以外の土地に変更する農地転用の手続きが必要となります。この手続きについては、「農地活用するための2パターン」の後半で解説していきます。

不動産オーナー

私の土地なのに農地というだけで自由に活用できないのは何だかおかしな話だと感じるよ。
気持ちはよくわかります。農地法が農地の活用に制限を設けているのは、ただでさえ農地の少ない日本において、国内の農業生産を支える農地を将来にわたって守るためです。つまり政策的な意味合いの強い制限なのですね。

不動産会社

農地活用するための2パターン

農地活用するための2パターン

農地について理解したところで、ここからは農地を活用する方法について解説していきます。あなたが農地の活用について考える際、はじめに行うべきは「農地のまま活用するか、農地転用して別の土地として活用するか」の判断です。

農地転用の手続きも簡単にできるものではないため、事前に活用の大まかな方向性を決めておく必要があるのですね。それでは2つのパターンについて、メリットデメリットを確認していきましょう。

農地のまま活用する

はじめに農地のまま活用するパターンについて解説していきます。農地のまま活用するということは「耕作に供する」ということです。

具体的な活用方法については後述するので、ここでは農地のまま活用すること全体に共通するメリットとデメリットをみていきます。

農地のまま活用する方法のメリットとデメリット

はじめに農地のまま活用する際のメリットを解説します。まずは以下を確認してみてください。

農地のまま活用することのメリット・デメリット
メリット

  • 活用方法を細かく選ぶ手間がない
  • 農地転用をする必要がない
  • 農地に適用される交付金などがある
  • 農地は固定資産税に軽減措置がある

デメリット

  • 活用方法に制限がある
  • 耕作がされていないと固定資産税が高くなる

農地のまま活用するメリットとデメリットをまとめると上記のようになります。農地は固定資産税について軽減措置があり、また地方公共団体などからの交付金が存在します。そのため耕作を行う形で利用するのであれば、それらのメリットをまとめて享受することができます。

一方で、先ほども触れたとおり耕作以外の用途に利用することができないため、自ずと活用方法の幅は狭くなります。また固定資産税については農地の場合は安くなりますが、耕作されていないと認定されると逆に高くなります。

不動産オーナー

ちなみに、どんな状態だと耕作されていないと評価されてしまうの?
耕作されていないとの評価には大まかに2つがあります。それが耕作放棄地と遊休農地です。これらについては、以下で簡単にみていきます。

不動産会社

耕作放棄地と遊休農地の違い

細かい話になりますが、ここでは耕作放棄地と遊休農地の違いについて解説します。

はじめに耕作放棄地とは統計上の用語であり、農業センサスにおいて土地所有者が「以前耕作していた土地で、過去1年以上作物を作付けせず、この数年の間に再び作付けする考えのない土地」と評価したものとなります。

これに対して、遊休農地は農地法上の定義となります。具体的な定義は以下のとおりです。

遊休農地の定義
  • ①現に耕作の目的に供されておらず、かつ、引き続き耕作の目的に供されないと見込まれる農地
  • ②その農業上の利用の程度がその周辺の地域における農地の利用の程度に比し著しく劣っていると認められる農地(①を除く)

つまり耕作放棄地は土地所有者が自らの土地についてくだす判断であり、遊休農地は農業委員会が判断するものとなります。

あなたがこれから農地を所有して活用していこうとする場合、いずれは農業委員会の調査を受ける機会もあるかもしれません。耕作放棄地と遊休農地の違いについては、漠然と頭の中に入れておいてください。

農地転用して活用する

農地のまま活用することについて確認したところで、次は農地転用して活用する方法について解説していきます。農地転用とは先ほども述べたとおり、農地を農地以外の土地として活用していくために必要な手続きです。

農地転用して活用する方法のメリットとデメリット

それでは農地転用して活用するメリットおよびデメリットをみていきましょう。

農地転用して活用することのメリット・デメリット
メリット

  • 活用方法の幅が広がる
  • 耕作放棄地や遊休農地という括りから解放される

デメリット

  • 農地転用の手続きに手間がかかる
  • 活用時のリスクが大きくなる

農地転用する場合のメリットは、活用方法に制限がなくなるの一言に尽きます。それこそ賃貸用のアパートを建設することもできますし、ソーラーパネルを並べて投資を行うこともできます。

しかし農地転用の手続きに手間がかかる点は大きなデメリットとなるでしょう。また事業の規模によっては、耕作に活用する場合を遥かに超えたリスクが発生することもあります。もちろんこれは大きなリターンの可能性の裏返しでもあります。

農地転用の手続き

ここでは先ほどから文中に出ている農地転用の具体的な手続きについて解説します。以下は手続きの工程を大まかにまとめたものです。すべてが法的な手続きではありませんが、はじめに確認してみましょう。

  • STEP.1
    書類の事前準備
    まずは以下の書類を準備します。

    • 土地の登記事項証明書
    • 公図の写し
  • STEP.2
    農地の現況確認
    次に農地を実際に目で見て、現況確認を行います。境界の確認などもこの時点で行っておくと効率的です。
  • STEP.3
    農業委員会への相談
    STEP1で準備した書類をもって農業委員会に事前相談に行きます。ここでは、以下のポイントを確認しましょう。

    • 農地転用の見込みの有無
    • 申請に際して必要な書類
  • STEP.4
    申請
    必要な書類を揃えて申請します。

申請が受理された後は、許可を待つこととなります。申請時に必要な書類は個別具体的な土地ごとに幅がありますが、以下のものは多くの場合に共通して必要となります。

農地転用の申請時の必要書類
  1. 土地の登記事項証明書
  2. 地番図
  3. 位置図及び付近の状況を表示する図面
  4. 申請建築物又は施設の面積、位置及び施設間の距離を表示した図面
  5. これらの施設を使用するために必要な道路、用排水施設等の施設を表示した図面
  6. 資力及び信用があることを証する書面
  7. 所有権者、地上権者等の同意書
  8. 他法令の許認可等の書面
  9. 土地改良区の意見書
  10. 水利権者、漁業権者等の同意等

これらに加えて、対象となる農地や転用後の活用方法によって、添付書類が変わります。場合によっては、事業計画や工事工程表が必要となる場合もあるので、ステップ3の「農業委員会への相談」にて必要書類を申請前に確認していくのがおすすめです。

以上のように、農地転用の手続きをするにはそれなりの手間がかかります。また農地が国内の農業生産を支えるための限りある資源であることから、必ず農地転用の許可が下りるというものでもありません。

しかし農地以外で活用するためには必須の手続きなので、あなたが所有する農地の活用について検討する際は手続きの流れを頭に入れておきましょう。

農地のまま活用する具体的な4つの方法

農地のまま活用する具体的な4つの方法

ここまで農地のまま活用する方法と農地転用して活用する方法について大まかに確認しました。それぞれのメリットおよびデメリットをイメージすることができたでしょうか?

それをふまえて、ここでは農地のまま活用する場合の具体的な方法について解説していきます。具体的な方法は以下の4つとなります。

農地のまま活用する4つの方法
  1. 自分で耕作する
  2. 農家に貸して賃料を得る
  3. 農地集積バンクを活用して10年以上貸す
  4. 農家に売却して譲渡対価を得る

農地のまま活用するといっても、具体的な方法は多岐にわたります。また、活用する際に自ら耕作することで活用しなければならないわけではありません。以下では、4つの方法についてそれぞれ詳しく解説していくので、あなたの所有する農地に適した方法を見つけていきましょう

自分で耕作する

はじめに解説するのは、農地を自ら耕作する方法です。農地は何も作付けせずに一定期間放置しておくと耕作放棄地や遊休農地になってしまいます。そのため自ら耕作する方法は、農地を農地として維持することにも繋がります。

自分で耕作するメリットとデメリット

それでは農地を身分で耕作する方法について、メリットとデメリットを確認していきましょう。

自分で耕作するのメリット・デメリット
メリット

  • 耕作による利益を得られる
  • 家庭菜園、耕作物の販売、市民農園など活用に幅がある
  • 将来にわたる活用の設計をしやすい

デメリット

  • 維持・管理に手間がかかる
  • 耕作物を販売する場合、事業リスクがある

このように自ら耕作する場合、耕作による利益を直接得ていくことができます。それこそ農作物を育てて事業として大々的に販売することもできますし、無人販売所で売る程度の小さな規模で利益を得ていくこともできます。

また農地を20年後に宅地にするが、それまでは市民農園として利用するなど、人に貸さないからこその自由な活用ができる点もメリットです。

一方でデメリットとしては、農地の管理・維持に手間がかかることがまず挙げられます。簡単な作物を育てるだけでも、雑草を刈り、定期的に肥料をやるなど一定の手間はかかるものなのです。また事業として耕作物を販売する場合は、大規模な設備投資が必要になるなど、一定のリスクを抱える恐れもあります。

不動産オーナー

なるほどなぁ。親から相続して、最終的には家を建てたいけれど数年間は自分で耕作するというのも有りなのか。
後述する賃貸による活用では、返却時に揉めることもあり得ます。そのため最終的に宅地として利用することが決まっているならば、それまでは固定資産税を支払う程度の利益になれば良いと割り切って自ら耕作するのもおすすめです。それこそ昨今は道の駅での販売や無人販売も増えてきているため、耕作や農業が新しい趣味となる人も多いです。

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農家に貸して賃料を得る

次に農地を貸して賃料を得る方法について解説していきます。こちらも農地のままの活用方法に分類されます。貸す相手は農地を農地として使う個人・法人となります。

農地を賃貸に回す場合は、農地の大きさと借主について以下のような傾向があります。

借主のタイプ 求める農地
これから農業を志す個人 ・自宅の近くの農地

・アクセスの良い農地

・小型~中型の農地

事業として農業を営む大規模な借主 ・大型の農地

・周辺の道路が整備された農地

・平坦な農地

また農地を貸す場合は、農業委員会の許可を受ける必要があります。そして、許可を受けるためには以下の要件を満たす形での賃貸を実現する必要があります。

農地を賃貸する際の要件
  1. 農地の全てを効率的に利用できること
  2. 一定の面積を経営できること(当該農地取得後の農地面積の合計が50アール以上)
  3. 周辺の農地利用に支障を生じさせないこと
  4. (個人の場合には)当該譲受人が常時農作業に従事すること

このように農地の賃貸は、宅地などの賃貸と比べて障害が多く存在するのが現実です。それをふまえて、以下では農家に農地を貸す際のメリットおよびデメリットをみていきましょう。

農家に貸すメリットとデメリット

農家に貸すメリット・デメリット
メリット

  • 管理・維持の手間がない
  • 事業リスクがない
  • 安定した賃料収入が期待できる
  • 農地転用の手続きの手間がない

デメリット

  • 借主を見つけるのが難しい
  • 農業委員会の許可が必要になる
  • 土地としての臨機応変な活用が難しくなる

このように農地を所有している場合、農地のままで農家に貸すことはあなたの手間が最も少なくなる方法です。また自ら耕作して利益を得ていく必要がないため、リスクを小さくして安定した賃料を得られる点も大きなメリットでしょう。

一方で、他者に貸してしまうためあなたの手による臨機応変な土地活用は難しくなります。またそもそも農家にしか貸すことができないため、借主を見つけるのが難しいという難点もあります。農地を貸す際に必要となる農業委員会の許可については、先ほどのように要件を並べたてると難しいようにも感じますが、借主が農家であればほとんど問題となることはありません。

やはり、それよりも適切な借主を見つけるのが難しいポイントとなります。そのため農地を貸す際は不動産業者を使うのもおすすめです。

不動産オーナー

不動産業者を使う際に注意すべきポイントはある?
不動産業業者を介して農地を貸す場合は、そもそもどこの業者を使うかに注意する必要があります。不動産会社にはそれぞれ得意とする土地があります。そのため農地の取扱いを得意とする業者を見つけるのが何より大切ですね。

不動産会社

農地集積バンクを活用して10年以上貸す

農地を農地のまま貸す方法と似ているものとして、農業集積バンクを利用して農地を10年以上貸すという方法があります。こちらの方法は農業集積バンクという特殊な仕組みを使うものなので、単に農地を貸す場合とは別に解説していきます。

農業集積バンクを使う方法とは、一言でいうと、都道府県の機関が貸主と借主を繋ぐものとなります。そのため貸主と借主が自ら相手を探す必要がない点に大きな魅力があります。以下では農業集積バンクの仕組みも含めて、詳しく解説していきます。

農地集積バンクの仕組み

それではさっそく農地集積バンクの仕組みを解説していきます。まずは図で確認してみましょう。

農地集積バンクの仕組み

このように農地集積バンクでは、貸主と借主の間に都道府県の機関である「農地中間管理機構」が入るところに大きな特徴があります。間に第三者が入るという点では、不動産業者に仲介を依頼する場合も同じですが、農地中間管理機構はより柔軟な対応ととることができます。

よくあるのが、以下の図のように複数の貸主から集めた農地をまとめて、借主の希望する規模にして貸すものです。

農地集積バンクの仕組み

このように一度、農地中間管理機構が土地を集める点に大きな強みがあります。たとえば大規模な農業を行う借主は、当然ながら大規模な農地を求めています。そして、一人ひとりの貸主が持つ農地は小さくとも、周辺地域の複数の貸主の農地を集めることで大規模な農地を作ることができます。

こうした両者のニーズを繋ぐのが農地中間管理機構なのです。

農地集積バンクを活用するメリットとデメリット

仕組みがわかったところで、以下のとおり農地集積バンクを利用するメリットとデメリットをみていきましょう。

農地集積バンクを活用するメリット・デメリット
メリット

  • 貸主を見つけやすい
  • 公的機関から賃料が支払われるため滞納などのリスクが非常に低い
  • 契約期間満了後に必ず農地が戻ってくる

デメリット

  • 借主を選ぶことができない
  • あまりにアクセスの悪い農地だと借主が見つからない場合がある
  • 10年以下の契約期間を設定できない

このようにほとんど使う予定のない農地を貸そうと考えるならば、農業集積バンクはあなたにとって使い勝手の良い制度となります。貸主と直接契約を締結すると賃料滞納などのリスクがありますが、農地集積バンクの場合は貸主であるあなたの契約相手は農地中間管理機構です。そのため賃料滞納のリスクは非常に小さくなります

ただし農地集積バンクを使う際に注意しなければならないのが、契約期間です。契約期間については10年以上が原則となっているため、貸した農地を10年間は自由に活用できなくなります。そのため、集積バンクは10年以上貸して問題のない農地を所有している貸主に向いているのです。

農地集積バンクを利用する流れ

それでは、農地集積バンクを利用する際の貸主側の手続きの流れをみていきましょう。

  • STEP.1
    申出
    市区町村およびJA窓口などに「農地を貸したい」旨を申し出ます。
  • STEP.2
    貸出希望者リスト作成
    申出を受けて、農地中間管理機構が貸出リストを作成します。
  • STEP.3
    交渉
    農地中間管理機構と貸出希望者で、主に以下の要素について交渉します。

    • 貸付期間
    • 賃料
  • STEP.4
    契約締結
    農地中間管理機構と貸出希望者で契約を締結

このように先ほどから繰り返しているとおり、貸主の契約相手はあくまで農業中間管理機構となります。そのため農地中間管理機構に貸した時点で賃料が発生するのです。機構がどの借主に農地を貸すかについては、あなたはノータッチで問題ありません。

このように農地を長期間貸すのであれば、農地集積バンクを利用はおすすめです。

農家に売却して譲渡対価を得る

さいごに解説するのは農地を売却して譲渡対価を得るという方法です。売却は所有権を手放してしまうので、継続的な収入は期待できませんが、その分、農地の所有から解放されるところに特徴があります。

農地をはじめとした土地を所有していると、活用して継続的に利益を生むことを考えますが、そこには必ずリスクがあります。そのためリスクごと手放してしまうことのできる売却は、あなたにとって最も適した活用方法である可能性を秘めています。

農家に売却するメリットとデメリット

それではさっそく農地を売却するメリットとデメリットをみていきましょう。

農家に売却するメリット・デメリット
メリット

  • 一度にまとまったお金が手に入る
  • 管理・維持の手間がかからない
  • 売却後はリスクもなくなる

デメリット

  • 継続的な利益を得ることができない
  • 買主を探すのが大変
  • 不動産業者を利用する場合、仲介手数料が発生

このように売却をすることで、継続的な利益を放棄する代わりに一度にまとまった利益を得ることができます。また継続した利用に必ず存在するリスクを手放してしまうことのできる点も大きな魅力でしょう。

それこそ農地を売ってまとまったお金を作って、それを新しい自宅の建設費に充てるといったこともできます。ただし、農地を売る際は買主がなかなか見つからない恐れがあります。そのため不当に安い価格で売らないように、なるべく早い段階から買主探しを始めましょう。

また仲介を依頼する不動産業者については、農地の売買を得意とするものを探す必要があります。そのため不動産一括査定見積を利用して、一度に複数の不動産業者から見積もりを得る必要があるでしょう。

農地転用して活用する2つの具体例

農地転用して活用する2つの具体例

ここまで農地活用の具体的な方法をみてきました。あなたの農地に適した方法はあったでしょうか?農地転用をしない限り、農地は耕作に使わなければならないので賃貸や売買における流動性は決して高くありません。

しかし、農地集積バンクや農地の売買を得意とする不動産業者を使うことで、流動性の低さを補っていくことができます。あなたも広い視野で、最適な選択肢を探していってください。

ここでは農地転用して活用する際の具体例を紹介します。農地転用後は土地の活用方法が一気に広がるため、あなたの望む活用を実現しやすくなるでしょう。しかし、土地に適した活用方法を選択しなければリスクが高まるのは農地転用後であっても同じです。それでは、さっそくみていきましょう。

駐車場の経営

はじめに農地転用した土地で駐車場経営を行うパターンを紹介します。まずは以下の図をみてください。

農地転用して活用する2つの具体例

駐車場経営の方法は大きく分けて2パターンがあります。パターン①は駐車場をあなた自ら設置するもので、パターン②は駐車場運営業者の土地を貸して業者がそこに設備を設置するものです。

パターン①は駐車場を設置して、維持・管理する手間があなたに発生しますが、その分、業者に支払う中間手数料がなくなります。つまりあなたの利益が大きくなります。それに対してパターン②はあなたの手間はなくなる分、業者への中間手数料があなたの利益から差し引かれる形となります。

駐車場経営には以下の2つのメリットがあります。

駐車場経営のメリット
  1. 初期投資の金額が小さい
  2. 設備の撤去費用が小さいため、活用方法を変更しやすい

土地の上に賃貸用のアパートを建てて活用する方法もメジャーですが、そういった大規模な工事が必要となる活用方法に比べると、駐車場経営は設備が小規模なので始めやすく、撤退しやすいという特徴を持ちます。それこそ簡素な月極駐車場であれば、区画を紐で区切っているだけのものも珍しくありません。

このような駐車場経営は以下の土地に向いています。

駐車場経営に向く土地
  1. 都会の大きな道路に面した土地
  2. 大きな駅にアクセスの良い土地
  3. 混雑する施設の近くにある土地

当然ながら駐車場は利用客がいてはじめて成り立つものです。そのため利用客の数が期待できる都会、大きな駅および混雑する施設に面した土地に需要が見込めるでしょう。一方で郊外にある広い土地などの場合、そもそも多くの住宅が敷地内に駐車場を持っていることとの関係で需要がない場合があります。

駐車場経営は小回りのきく活用方法ですが、場所の特性を見極める目は非常に重要です。あなたも農地転用からの活用方法の一つとして、駐車場経営を検討してみてください。

賃貸住宅経営

次に農地転用した土地の上に建物を建てて賃貸住宅経営をしていく方法について紹介します。未だに土地活用というと賃貸住宅経営は真っ先に思い浮かぶものですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。

賃貸住宅経営のメリット
  1. 土地にあわせて建物を選ぶことができる
  2. 不動産管理会社に業務委託することで、あなたの手間はほとんどかからない
  3. 住宅に関するニーズは減少しにくい

住宅は「衣食住」の1つを構成するもので、人が生きていく上で必要不可欠なものです。そのため娯楽施設などと比較すると、需要が消えることはないという強みを持ちます。また駐車場と比較して、土地と周辺環境にあわせて建物に変化をつけやすいところもメリットとなります。さらに住宅の管理業務を不動産管理会社に委託してしまえば、あなたはほとんど何もすることなく賃料を受け取っていくことができます。

しかし賃貸住宅経営においては空室があると当然ながら賃料が入ってきません。そのためなるべく空室を作らないようにしていく必要があります。その際には、以下のように不動産業者に借主を探してもらうのが一般的な方法です。

農地転用して活用する2つの具体例

ここでポイントとなるのは、集客を不動産業者に依頼するとしても結局は住宅の魅力が借主の心を動かすということです。そのため、あなたの土地に建てるのに適した住宅を選ばなければなりません。

例えば、近くに総合大学があるならば学生用の1Kおよびワンルームのアパートが向いています。それに対して、駅から車移動が必要な距離の住宅街に土地を持つならば、そこには2LDKおよび3LDKといった車を持つ家族向けの住宅が適しています。

このような賃貸住宅経営は以下の土地に向いています。

賃貸住宅経営に向く土地
  1. 駅に近い土地
  2. 大学や専門学校に近い土地

あなたが農地転用をして賃貸住宅経営をする際は、トレンドやブームを意識しつつも、住宅としての普遍的な設備を充実させることを念頭に置いてください。そうすると、流行り廃りに左右されにくい住宅を20年以上賃貸していくことができます。

土地が広ければ大規模ビジネスも可能

ここまで駐車場経営と賃貸住宅経営についてみてきましたが、いかがでしょうか。あなたの農地を農地転用して活用するイメージが湧いたでしょうか。

駐車場経営と賃貸住宅経営は比較的小さな土地であっても始めることができます。一方で、以下のように大きな土地でなければ始めにくいビジネスもあります。

大きな土地に向くビジネス
  1. 商業施設経営
  2. 介護施設経営

先ほど紹介した駐車場経営と賃貸住宅経営は駅に近い場所に土地を持っていることが大きな強みになるものでした。しかし上記の商業施設経営および介護施設経営は郊外であるからこそ大きな施設を作ることができ、それが施設としての強みになる場合があります。

特に介護施設は人口が東京に集中していることと高齢化の影響から、地方であっても比較的安定したビジネスを展開することができます。つまり、あなたの有する農地が地方にあるものだとしても、それだけで農地転用からの活用を諦める必要はないのです。根気強くあなたの土地に適した活用方法を探していってください。

このように農地転用をした場合、土地の活用方法の幅は一気に広がります。ここでは駐車場経営と賃貸住宅経営について簡単に触れましたが、その他の土地活用については、こちらの記事で詳しく解説しています。

【不動産活用・土地活用】これさえ読めば絶対に後悔しない

不動産オーナー

農地および土地の活用方法ってこんなにもたくさんの選択肢があるのか…最適なものを選ぶのが大変そうだなぁ。
しかし、それが楽しみでもあります。一つの正解しかないのだ…と悩み過ぎずに、適宜専門家のアドバイスを受けつつ、あなたの農地および土地に適した活用方法を探してみてください。ただし探すことに時間をかけすぎると、それだけデメリットも生まれるので注意が必要です。

不動産会社

農地を所有したまま活用しないデメリット

農地を所有したまま活用しないデメリット

ここまで農地のまま活用する方法と農地転用をして農地とは別の土地として活用する方法について詳しくみてきました。様々な活用方法があることがわかったはずです。

そして繰り返し「あなたの農地(土地)に適した活用方法を見つけなければならない」と述べてきました。そのため、あなたはじっくりと腰を据えて活用方法を見極めていこうと考えたかもしれません。

しかし活用方法を検討することに時間をかけすぎると、以下のようなデメリットが発生します。

農地を活用せずに放置するデメリット
  1. 固定資産税が発生し続ける
  2. 機会損失の発生
  3. 雑草および外注による被害で復元が難しくなる
  4. 不法侵入と不法投棄のリスク

以下ではそれぞれのデメリットについて解説していきます。

固定資産税が発生し続ける

土地を所有しているだけで発生する税金に固定資産税があります。そしてこれは当然ながら農地であっても課税の対象となります。つまり農地を活用せずに放置していると、支払うべき税金のみが存在することとなり、収支としてはマイナスになってしまうのですね。

農地に対する固定資産税は以下の計算式で求めることができます。

一般農地に対する固定資産税
以下の低い方

  1. 本年度分の固定資産税評価額×1.4%
  2. 前年度課税標準額×負担調整率×1.4%

このように農地を活用せずに放置しておくと、上記のような課税のみが発生してしまいます。そして、農地が遊休農地と認められると課税額はさらに高くなります。これでは所有しているだけ損となってしまうため、やはり活用についてはなるべく早く着手する必要があるでしょう。

本格的な活用方法を決めることが今すぐにできないという場合は、簡易な駐車場として貸し付けることを検討してみてください。それこそ先ほど触れた紐で区切っただけの駐車場であれば、本格的な活用方法を見つけた際に方向転換がしやすくなります。

ただし、その際も借主との契約には注意を払う必要があります。以下の3つの項目をよく検討して契約書を作っていきましょう。

・契約期間
・更新方法
・途中解約の可否

もちろん弁護士に要望を伝えて、契約書を作成してもらっても構いません。また駐車場運営業者と共同して駐車場を経営していく場合は、業者の用意する契約書の内容を細かくチェックする必要があります。

機会損失の発生

税金面でのデメリットについて確認したところで、次は機会損失について検討してみましょう。そもそも機会損失とは、現実に行われた取引によって発生した損失ではなく、取引をしなかったことによって利益を得る機会を逃したような状況を指します。

つまり農地を他人に貸していれば毎月賃料20万円を得られたにもかかわらず、貸さずに農地を放置したために賃料を得る機会を失ったのが機会損失です。

当然ながら利益を得ようとすると、そこには必ずリスクも生まれます。そのため機会損失を回避しようと無謀な活用方法を選択してしまっては、より大きな損失につながるだけです。そのため機会損失を回避することを第一に考えるのは危険ということができます。

一方で、土地が有限であり、活用によって利益を生む可能性を秘めたものである以上、機会損失の視点も頭の片隅に入れておく必要があるでしょう。

不動産オーナー

農地や土地を活用しないことって、やはりもったいないことなの?
そうですね、リスクとの兼ね合いの視点は大変に重要ですが、それでもやはりもったいないと言えるのではないでしょうか。それこそ使う当てのない土地であれば、継続的な活用を諦めて売却してしまうという選択肢もあります。それもせずに固定資産税を支払い続けるのは、やはり機会損失に繋がっていると思います。

不動産会社

雑草および外注による被害で復元が難しくなる

ここまで金銭に関するデメリットを2つ紹介しましたが、ここからはより現実的なデメリットを確認していきましょう。農地を活用せずに放置しておくと、当然ながらそこに雑草が生えていきます。それこそ1年も放置したならば、農地一面が雑草に覆われていても不自然ではありません。

また雑草が生い茂ることで、そこには様々な害虫が集まります。こうして気が付くと、農地としてはおろか農地転用して違う土地としても活用しにくい農地が生まれてしまうのです。

このように荒れた農地を復元するためには費用が50万円以上かかることも珍しくありません。それこそ広大な農地を数年間も放置したような場合は、人に貸すことのできる状態に復元するために数百万円の費用が必要となる場合すらあるのです。

不動産オーナー

私の農地も、この間久しぶりに見に行ったら雑草が伸び始めていた。今のうちに手を打たないとまずいんだね。
雑草や害虫の発生から二次的に起こる問題として、近隣住宅への被害があります。雑草が境界線を越えて隣家の敷地内に伸びていたり、あなたの農地で派生した害虫が隣家に侵入したりするのです。

不動産会社

不動産オーナー

なるほど、それは大問題に発展しそうだ…
隣家から苦情の連絡が来る程度ならまだ良い方で、ときには警察が出動するような騒ぎとなることもあります。やはり使わない農地をそのまま放置することは得策ではないのです。

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不法侵入と不法投棄のリスク

さいごに紹介するデメリットは不法侵入と不法投棄のリスクです。農地には、土地の一部に管理用の小さな小屋が建てられているものも多いです。こうした小屋に起こるのが不法侵入のリスクです。

つまり犯罪グループなどが小屋に侵入して犯罪行為をしたり、ときには放火をしたりするわけです。また人目につかないところに農地を所有している場合、そこに不法投棄がなされるリスクも発生します。ゴミの処理権限を持たない引っ越し業者や整理業者が、処理費用を浮かせる目的で不法投棄する場合があるのですね。

不動産オーナー

放火に不法投棄か…自分の身に起こるとは考えにくいけど、そういったときに限ってトラブルが起こるんだよね。
おっしゃるとおりですね、放火と不法投棄についてはもちろん犯人に責任があります。しかし、それらの犯罪行為が行われると、どうしてもあなたもトラブルに巻き込まれてしまいます。農地を眠らせておかないことは、まさに備えあれば患いなしの側面を持つのですね。

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今すぐ農地活用を始めるための4つのポイント

今すぐ農地活用を始めるための4つのポイント

さて記事も終わりが近づいてきました。ここまで長かったと思いますが、ここではこれまで説明したことをまとめる意味でも、今すぐ農地活用を始めるための4つのポイントをみていきましょう。

農地を活用せずに放置することは損失を生むだけでなく、近隣トラブルや犯罪に巻き込まれるリスクにつながるのです。そのため、あなたの所有する農地については今すぐに活用していくべきです。

しかし活用方法を探そうにも何から手を付けたら良いかわからないことがあります。そのため、ここでは農地活用の起点となる4つの行為を紹介します。これで、あなたも農地活用の第一歩を踏み出すことができるのです。

あなたの所有する農地の特徴を見極める

この記事では口を酸っぱくして「農地の特徴に合った活用方法を」を述べてきました。これを知るためには、何よりも先にあなたの所有する農地の特徴を把握しなければなりません。その際に着目すべき要素は以下の3つです。

農地の特徴となる3つの要素
以下の2つのうちの低い方

  1. 立地
  2. 広さ
  3. 周辺環境

それでは3つの要素について簡単に確認していきましょう。

立地

立地は農地であっても非常に重要な特徴となります。農地転用による賃貸住宅経営を視野に入れているならば、駅からの距離が少し違うだけで、設定できる家賃に1万円以上の差が出ることも少なくありません。

また農地として活用していく場合であっても、大きな道路に面した場所は価値が高くなります。一方で山奥にあり、車やトラックが入ることのできないような農地は賃貸するにしても売却するにしても苦労するでしょう。

あなたの農地に適した活用方法を検討する場合、まずは立地から考えを進めていってください。土地は”不動”産というだけあり、動かすことのできないものです。そのため立地を前提に活用方法を検討する必要があります。

広さ

立地に続いて、農地の広さも重要です。先ほど農地転用後の活用方法で解説しましたが、駐車場経営や賃貸住宅経営は比較的小さな土地でも始めることができます。一方で商業施設や介護施設を作るのであれば、それなりの大きさを持つ土地が必要となります。

また農地のまま活用する場合であっても、買主・借主の求める広さがなければ売却も賃貸も難しくなるでしょう。ただし農地のまま活用する場合は、記事の前半で紹介した農地集積バンクの存在があります。これを利用すると、小さな農地であっても比較的借主を見つけやすくなります。

あなたの望む活用方法と、所有する農地の広さが適切な関係にあるかの確認は怠らないようにしてください

周辺環境

立地と重複する部分もありますが、周辺環境も農地の大きな特徴となります。これについては農地のまま活用する場合と、農地転用して活用する場合で求められるものが異なるので注意が必要です。

以下の表はすべての場合に適用できるものではありませんが、周辺環境として有利に働くものを農地のまま活用する場合と農地転用して活用する場合に分けたものです。

活用方法 有利に働くことが多い要素
農地のまま活用 ・周辺に人の集まる施設がない

・住宅街などから遠い

・車を停めやすい

農地転用して活用 ・駅や商業施設などに近い

・教育機関に近い

もちろんこれはあくまで傾向に過ぎません。たとえば、農地であっても集合家庭農園として貸すのであれば住宅街から近い方が需要が高くなります。また農地転用するにしても、家族がゆっくりと過ごせる広めの賃貸住宅を建てるのであれば、駅や教育機関から距離があった方が静かで人気が出るでしょう。

このように周辺環境について正解はないので、あなたの求める活用方法との関係で細かな要素がどう影響するか確認していってください。

不動産業者に活用の相談をしてみる

この記事では、農地の活用方法について様々なものを説明してきましたが、候補となる方法は常に複数は存在するものです。そして、その中からもっとも適したものを選ぶのは意外と難しくなります。

そのため、農地の活用方法を検討する際は必要に応じて不動産業者に相談をするのがおすすめです。ただし、相談すべきは農地の活用について深い知識を持つ不動産業者です。

そうした業者に相談することができると、あなたでは思いつかなかったタイプの活用方法を示してくれることがあります。

農地の売却も不動産業者を使った方が買主を広く探すことができます。しかし売却の際は、業者に依頼する前に一括査定などを使って相見積もりをとることをおすすめします。そうすることで、あなたの希望条件により適した売却活動を行ってくれる不動産業者を見つけることができます。

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農地の査定を受けてみる

記事の前半でも紹介したとおり、農地の売却は継続的な利益を放棄するものですが、その分、一度にまとまった利益を得ることができ、売却後は維持・管理の手間も一切かからなくなる方法です。そのため、農地活用を検討する際は、まずは売却について検討してみることをおすすめします。

なぜならば、売却であなたの求める利益を得ることができるのであれば、敢えてリスクをとって継続的な活用をしなくても良いためです。そして売却について検討する際は、はじめに農地の査定を受けるのがおすすめです。

査定の際は複数の業者に依頼をして、複数の結果を得ましょう。お暗示土地であっても、業者によりそれを売却できる価格が異なるためです。

自治体の施策や補助制度を確認する

農地は国内の農業生産を支えるものであるため、原則としては保護されるべき対象となっています。そのため、国や自治体で様々な施策および補助制度を用意しているのです。

そのため農地活用について悩んだ場合は、それらの施策や補助制度を思考の出発点とするのもおすすめです。それらの制度について詳しく知りたい場合は、市区町村役場やJAを訪れて尋ねることになります。あなたの求める賃貸を補助制度や、新しく農業を始める際の補助制度があるので、ぜひとも有効活用していってください。

農地活用の第一歩を踏み出そう

さいごにあなたがこれから農地活用を始めるに際して、第一歩となる選択肢について紹介します。急に農地活用と聞いても、「何から始めるべきかわからない。そもそも売却するのか、活用するのかも決まっていない」という場合も多いでしょう。

 

そのような場合は選択肢をシンプルにして、大まかなところから判断していくのがおすすめです。具体的な手法も紹介するので、あなたの農地を効果的に活用するためにヒントとしてください。

 

まずは売却か活用かを大まかに判断してみよう

まずは売却か活用かを大まかに判断してみよう

農地の活用方法について考えていく際、はじめに判断すべきは売却するのか活用するのかという点です。つまり以下の点を判断していくのです。

農地を売却すべきか活用すべきか
  1. 売却:所有権を手放す
  2. 活用:所有権をあなたのもとに残す

これまで農地転用などを含めて様々な手段を解説してきましたが、最初に判断すべきは上記の2つのうちどちらを選択するかという点です。ここが最初の大きな分かれ道となるためです。

しかし、そもそも売却と活用のどちらを選ぶかについて決めかねている場合も多いでしょう。その際は、以下のような専門家に相談しましょう。

農地活用について相談すべき専門家
  1. 不動産業者
  2. 農地活用のコンサルタント
  3. 自治体の職相談窓口

この際、注意すべきは「農地」について専門的な知識を持った相手に相談するということです。たとえば、多くの不動産業者は土地建物について専門的な知識を有しています。しかし農地という特殊な不動産については、必ずしもすべての不動産業者が効果的なアドバイスをできるとは限りません

昨今は事業として農地活用についてコンサルタントを行っている企業も多いため、幅広く探すことであなたの農地活用にアドバイスをくれる専門家を見つけることはそれほど難しくないはずです。

売却を選択した場合

続いて、農地の売却を選択した場合について解説していきます。記事の前半でも述べたとおり、売却は継続的な利益を放棄する代わりに一度にまとまったお金を得られるというメリットがあります。また農地を所有することで発生するリスクを放棄できる点も魅力です。

このような売却を望む場合は、以下のとおりに見当を進めましょう。

農地売却の進め方
  1. 不動産一括査定サイトで農地の価格相場を知る
  2. 不動産業者に相見積もりをとる

はじめから不動産業者に農地の売却を依頼する場合もありますが、その不動産業者が農地の売却について専門的な知識とノウハウを持っていない場合、あなたの農地は相場価格よりも過度に低く売却される恐れがあります。

これを避けるためには、あなた自身があなたの農地の相場価格をあらかじめ把握しておく必要があります。それを実現させるのが不動産一括査定サイトの利用なのです。

不動産一括査定サイトには様々なものがありますが、登録業者の中からあなたの農地活用に適した業者が売却額の見積もりを出してくれる点は共通しています。ただし先ほども触れたとおり農地活用は専門性の高い分野であるため、利用するサイトはなるべく多くの不動産業者が登録しているものがおすすめです。

そして一括査定サイトで価格相場を把握した上で、不動産業者に売却の依頼をしましょう。

活用を選択した場合

農地を売却せずに活用することを選択した場合、ここまでみてきたとおり選択肢は非常に豊富にあります。それこそ所有権を持ったまま賃貸に回すこともできますし、農地転用を利用して違う土地として活用することもできます。

つまり農地を売却せずに活用することを決めた後、あなたは様々な選択肢を前にして大きく悩むことになるのです。その際おすすめなのが以下の手順です。

農地の活用の進め方
  1. 一括査定サイトで「農地活用プラン」の査定を行う
  2. 農地活用コンサルタントもしくは自治体の職員に相談

こちらの場合でもまずは一括査定サイトを利用するのが重要です。サイトには土地の価格のみならず、活用プランを複数の業者から出してくれるものがあります。そこで、あなたの農地に適した活用方法について具体的なイメージを持つことができるのです。

そうしてイメージを持つことができた後は、実際にコンサルタントや自治体の職員に相談していきましょう。あなたの中に最低限の知識が備わっているため、対等に話を進めることができるはずです。

このようにして、農地活用については幅広い選択肢の中から効率的に適した方法を検討していきましょう。あなたに足りない知識は専門家を利用して補うのがおすすめです。もちろん手数料は発生しますが、その中であなた自身も活用について学ぶことができるのであれば、多少の手数料など安いものです。

まとめ

今回の記事では農地活用について解説しました。長い記事でしたが、最後まで読んでくださりありがとうございます。あなたの所有する農地を活用する方法について、具体的なイメージは湧いてきたでしょうか?

今回紹介したとおり農地活用の方法には様々なものがあります。農地であることから耕作が真っ先に思い浮かびますが、農地転用などの手続きをとることで農地という制限から離れて活用していくことができるのですね。

以下は今回の記事のポイントです。

農地活用方法のまとめ
  • 農地のまま活用するか、農地転用して活用するかが大きな分かれ道
  • 農地のまま活用する場合、方法は自己耕作、賃貸、農地集積バンク、売却の4つに分かれる
  • 農地転用をすると活用方法の幅が一気に広がる
  • 農地を活用せず放置すると、固定資産税だけがかかり続ける
  • 放置された農地には雑草・害虫、不法侵入・不法投棄のリスクがある
  • 立地、広さ、周辺環境からあなたの農地に適した活用方法を見つけよう

このように農地の活用方法について検討する際は、まずは「農地であること」から解き放たれた自由な発想をする必要があります。それができてこそ、農地転用を効果的に利用してより大きな利益を上げることのできる方法を選ぶことができるのです。

あなたも農地を放置するデメリットを避けるためにも、今すぐ活用方法の検討に着手してみてください。農地であっても土地は確かな財産です。それを活かし、あなたの得られる利益を大きくしていきましょう。

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坂田

都内在住専業ライター。法科大学院を卒業し、上場企業で不動産を含む不動産取得・投資活動に関わった後に専業ライターへ転身。