不動産一括査定サイトは何を根拠に査定額を決定しているのでしょうか？

不動産一括査定サイトなどで、所有している不動産を査定してみると、複数社から返答がきて、査定額にも開きがあるようです。この査定額に差が出るのはなぜでしょうか？また不動産一括査定サイトは、まず訪問査定ではなく机上査定からになりますが、何を根拠に査定額を算出しているのかも気になります。結局は机上査定ではなく訪問査定が必要なのでしょうか？

不動産一括査定では、査定額にばらつきが出ることがよくあります。そのため不動産会社のさじ加減で査定額が決まっているようにも思えるでしょう。

しかし、詳しくは後述しますが、不動産会社はキチンとした根拠に基づき査定額を算出しています。それではご質問者様のご相談内容について順を追ってご説明させて頂きます。

土地の最適な活用方法を一括提案！

不動産一括査定しても価格にばらつきがあるのはなぜ？

まず、不動産一括査定サイトの査定額にばらつきが出るのは、主に以下の2つが原因です。

①その地域に強い不動産会社は高値を付けやすい

各地域には地元に密着した不動産会社がいます。簡単に言えば、その地域において売却実績が豊富な不動産会社です。過去に何度も不動産を売却してきた実績があると、「今度も売れる」と思いますから、少し高めの価格設定になる場合があります。逆に、売却実績が乏しい不動産会社は比較的弱気な金額を提示しやすいので、不動産一括査定時に並べてみると査定額にばらつきが出ることになります。

②すでに売却先の目星がついている場合は高値を付けやすい

不動産会社側で、仲介を依頼された物件の売却先にすでに目星がついている場合があります。この場合も高値が付きやすいです。

不動産会社は日々営業を行っています。実際に、オープンハウス、モデルルームなどを設置したり、直接の問い合わせに対応したりと、常に「買いたい」と考えているお客さんに接しているわけです。

しかし、すべてのお客さんがその場で成約するわけではありません。不動産会社が良いと思った不動産をお勧めしても、価格、間取り、環境などが合わず成約できない場合や、住宅ローンの審査に落ちてしまい成約できないという場合もあります。不動産会社は、そういったお客さんに対して、「いい物件があればまた連絡します」と伝えるしかありません。

そんな折に、お客さんが希望している間取りや環境の物件が不動産一括査定サイトに出てきたとしましょう。不動産会社にとってその物件は「売れる可能性が高い物件」となります。したがって、こういった状況の不動産会社も、高めの査定価格を提示する場合があるのです。

③査定額が買取価格になっている

査定額には買取を前提とした査定と仲介を前提とした査定があり、競合する不動産会社より少しでも有利に見せるために仲介を前提とした査定額を提示することが一般的です。

なぜなら買取の場合は、売れるか保証がない不動産を不動産会社が先にあなたから買い取るため、相場よりもはるかに安い価格を提示することになります。ある意味、最低売却価格の目安になりますね。

反対に仲介を前提とした査定額は最高売却価格の目安になります。

机上査定額の根拠

今回のご質問者様は「机上査定額の根拠は何なのか」と疑問を持っておられます。「ひょっとして適当に算出しているのでは？」という疑いもあるのかもしれません。しかし上記でも触れた通り、不動産会社は一定の基準に基づいて査定額を算出しています。

不動産会社は、必ず宅地建物取引業者として登録を行います。登録した業者は、宅地建物取引業法という法律に基づいて事業を行わなければなりません。そして、宅地建物取引業法第34条の2には以下のような条文があります。

「宅地建物取引業者は、前項第２号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」

したがって不動産会社は、根拠を示せる方法で査定をしているということになります。

物件の価格、評価額を明確にするための計算方法は、主に以下の3つが用いられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.原価法

現段階で新築した場合の価格から、築年数を考慮した減価を行い評価額を割り出す方法です。「現段階でもう一度同じ物件を手に入れようと思ったらいくらかかるか？」という想定価格を「再調達原価」といいます。築年数などの評価額が低下していく原因を考慮して、再調達原価から減価修正を行うのです。

《評価額が低下する要因》

・物理的要因
老朽化、摩耗、偶発的損傷（台風や地震など）による不動産の劣化、破損など

・機能的要因
設備の様式が古い、建物や敷地の不適応など（私道負担がある、地盤沈下など）

・経済的要因
地域に同じようなマンションが乱立して供給過多になっているなど、資産価値が下がるような要因

《減価修正の方法》

減価修正には「耐用年数に基づいて算出する方法」「観察減価法」の2つがあります。

①耐用年数に基づいて算出する方法

耐用年数に基づいて算出する方法は、「法定耐用年数」「経済的耐用年数」のどちらかを基にします。

・法定耐用年数
税務上、減価償却を行う場合に必要となるのが法定耐用年数です。税法上で、建物の耐用年数が定められています。

マイホームの査定では、基本的に上記の2パターンになります。

・経済的耐用年数
実際に住むことが可能な年数です。建物が十分に使用できる年数となりますが、不動産実務における経済的耐用年数は、「法定耐用年数」を参考に算出される場合が多いです。

上記に照らし合わせると、木造一戸建ての場合、築22年以上では土地の評価だけということになります。

②観察減価法

観察原価法は、実際に不動産の状態を見て減価修正を行います。設備、外観、周りの環境、またその環境と建物の調和などを実態調査して減価額を算出する方法です。

2.取引事例比較法

過去に実際に行われた不動産取引から、査定対象の不動産と条件が近いものをピックアップし、取引時期、立地条件、物件の個別性などを比較して査定する方法です。

取引事例の収集には、レインズ（指定流通機構の成約事例データベース）を使用します。これは宅建業者なら閲覧可能なデータベースです。レインズのデータは、個人、宅建業に登録していない不動産投資家には閲覧できません。したがって取引事例比較法は、宅建業に登録している不動産会社しか使えない方法です。

《取引事例》

比較の対象となる取引事例は、原則、対象不動産の近隣地域、または同一需給圏内の類似地域から選択します。また取引事例は、正常な状態で行われたものであることがとても重要です。例えば身内同士の取引だった場合や、抵当権を執行されて競売にかけられた場合などは、通常の価格より安くなってしまいます。このような取引は、参考にできないということです。

《事情補正》

売り急ぎや買い急ぎなど、特別な事情があって不動産を手放したという場合も参考にはなりません。ただし、正常に補正することができる事例に関しては、適切な補正を行った上で参考にする場合があります。

《時点修正》

不動産は、「生鮮食品」と表現されることもあるほど値動きが大きく、常に変動しています。そのため、過去の不動産取引事例を利用するケースでは、現時点の価格に修正した上で参考にする必要があります。

《地域要因》

取引事例を使った査定では、地域環境の変化や個別的な要因も考慮されます。例えば、道路状況の変化による交通量の増加などです。「以前は静かな環境だったのに、道路が新しく整備されて騒音が少し出てきた」というような場合、マイホームとしてならマイナス要素になります。

逆に、「新しく保育施設ができた」「新しい公共施設が建設された」「大規模なショッピングモールができて、買い物がとても至便になっている」などは、大きなプラスポイントになります。

《個別的要因》

地域性だけでなく、もともと建設物が建っている土地の性質も考慮されます。主に、接道の有無、土地の広さ・形、地盤の強さ、日照、公法上の規制などが挙げられます。

3.収益還元法

主に投資物件に用いる手法です。物件の価値は、1年分の収益を利回りで割って求める「直接還元法」と、一定期間に得られる収益と一定期間後に予測される物件の価格を合わせて算出する「DCF法」の2種類があります。

結局訪問査定は必要なのか？

ここまでで、不動産一括査定サイトの机上査定はきちんとした基準に則って査定額を算出しているということがお分かり頂けたのではないでしょうか。では、訪問査定まで必ず必要なのでしょうか？

結論から言えば、訪問査定は必須ではありません。訪問査定なしでも売れる場合はあります。ただし、訪問査定をしてもらった方が売れやすくなりますし、査定額が高くなることもあります。

訪問査定は断ることができる

《訪問してほしくない旨を伝えればOK》

不動産一括査定サイトで査定をしてもらった後は、自分の売却希望価格にもっとも近い不動産会社とやり取りを始めます。それまでは多くの不動産会社の比較ですが、ここからは1：1で売却へ向けて動き始めるわけです。

正式に売却希望価格を決めるときには、不動産会社が訪問して査定を行う場合もあります。しかしこの段階では、「訪問は遠慮します」と伝えれば、無理に訪問査定されることはありません。

《観察減価法を用いる場合も訪問は不要》

前項で「観察減価法は実際に、設備、外観、周りの環境、またその環境と建物の調和などを実態調査して価格を算出する」と解説しましたが、観察減価法を用いる場合も訪問査定は不要です。

ほかの建物との調和や環境との適合性に関しては、物件オーナーが対応する必要はなく、不動産業者が自主的に物件を確認すれば問題ありません。そのため、訪問査定も必須ではないということになります。実際に、不動産物件を紹介しているサイトの中にも、部屋の中の画像を掲載していないものもあります。

ちなみに、物件や物件周辺の確認は不動産営業マンの必須の業務であり、「物確」と言われています。自分が担当する物件に何度も足を運び、天候や時間を変えて様々な角度から物確します。

内覧してもらったほうが有利な場合が多い

訪問査定は必須ではありませんが、内覧となると話が変わってきます。自分が住む家を探しているなら、やはり室内は見たいと思うものです。また、どんな人が住んでいたのかも気になるでしょう。したがって、内覧はOKにした方が売却しやすくなります。

築年数が浅い、駅チカ、外観にも高級感ありなど、非常に条件の良い物件であれば、室内を見ないで購入を決める方もいます。しかし、築年数もそこそこあり、駅から若干遠く、外観も普通のマンションという場合では、やはり室内を見なければ購入にいたらないケースがほとんどです。

特に、中をリノベーションしていたりキレイに使っていたりする場合は、購入希望者の印象も良いため、内覧してもらった方が売却しやすくなりますし、価格も上がりやすくなります。所有物件のタイプも考慮して、内覧可とするかどうかを検討してみましょう。

不動産一括査定サイトの賢い使い方

今回のご質問者の方も利用しているようですが、不動産一括査定サイトは賢く使うことで、より高く不動産を売却でき、トラブルも回避できるようになります。

できるだけ多くの不動産会社とやりとりする

不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社から査定が返ってきます。不動産一括査定サイトが便利なのは、マンションに強い会社、一戸建てに強い会社など、様々な不動産会社から回答がもらえるところです。回答をもらった後は、できる限り多くの不動産会社とやりとりすることをお勧めします。不動産一括査定サイトは多数ありますから、複数のサイトに査定するのも良いでしょう。

1つの不動産会社の訪問査定を受けると、相手の営業方針に乗せられて、最終的に「思った価格で売れなかった」「売却自体を後悔している」ということにもなりかねません。不動産一括査定サイトを利用して多くの業者とやりとりすれば、自分の希望にマッチする会社を選べますから、こういったトラブルは起こりにくいでしょう。

高値を付けた不動産とは連絡を取る

また、一番高い査定額を付けてくれた不動産会社とは、とりあえず連絡を取ってみましょう。上記のとおり、高い査定額を付ける不動産会社は、買い手の目星がついている可能性があるからです。もしそのケースに該当するのであれば、売却がスムーズに進むでしょう。

ちなみに不動産会社は、売り主が他の不動産会社とも連絡を取っていることは理解しています。自社が得意とするエリアや、客付きの良さそうな物件では、売却希望価格を考慮してくれる可能性が高く、売却価格も高くなりやすいです。

なお、電話が苦手という方は、「連絡はメールのみでお願いします」と最初に伝えておけば大丈夫です。不動産会社としても大切なお客様を失いたくないですから、こういった要望には従ってくれます。

自宅を売りたいと思ったら・・・

まず、不動産一括査定サイトで、大体自分の家がいくらくらいで売れるのか調べてみてください。大手、優良な不動産会社が登録していますから、査定額も法律に則って算出してくれます。

ただし、不動産会社の得意エリアや営業方針によって多少査定額の差が出ます。できるだけ希望に近い不動産会社を探し、納得できる価格で売却を成立させましょう。