【不動産売却・不動産売却方法】これさえ読めば絶対に後悔しない

土地の最適な活用方法を一括提案！

不動産売却の大まかな流れ

不動産の売却は、大まかに以下のような流れで進めることになります。

• STEP.1
  価格相場を知る
  所有している不動産が、いくらくらいで売却できそうかを知ります。価格が明らかでないと計画が立てにくく、売却の意思も固めづらいでしょう。
• STEP.2
  査定の依頼をする
  中古車売却などと同じで、専門の業者に不動産の査定依頼をして、おおよその価格を知ることになります。1社のみの査定額では相場感がわからないため、複数社に依頼をするのが一般的です。
• STEP.3
  不動産会社による調査・査定
  不動産の査定を依頼された不動産会社が、独自の基準から査定金額を出します。「自分たちに不動産を売らせてくれませんか」と、契約を結べるよう営業をすることもあるかもしれません。
• STEP.4
  売り出し価格の決定
  STEP.3の査定金額をもとに、希望売却価格・時期を参考にしながら、最も売却しやすい「売り出し価格」を決定します。
• STEP.5
  媒介契約を結ぶ
  STEP.4と同時に行うこともありますが、信頼できそうな不動産会社と媒介契約を締結することになります。媒介契約の方法は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類です。
• STEP.6
  売却活動
  媒介契約を依頼された不動産会社が、できる限り売主の希望に沿うように売却活動をします。
• STEP.7
  買付申込と売買契約
  不動産会社は販促活動（広告など）や、独自のネットワークを駆使して買主を探してきます。売主の求める条件と合致すれば、買主からの買付申込が入り売買契約を結ぶことになるでしょう。
• STEP.8
  決済・引き渡し
  売買契約時の条件にもよりますが、売買契約から1ヶ月前後で決済・引き渡しとなるケースがほとんど。引き渡しが済んだら、不動産の売却は完了です。

上記はあくまでも基本的な流れとなり、途中の過程が発生しないケースも多くあります。複雑に感じる方もいるかもしれませんが、はじめからすべてを詳細に理解する必要はないでしょう。最も気になるのは、いかに高く・早く売却するかということ。詳細な流れなどは、そこまで重要ではありません。

「高く」「早く」を実現するために覚えておきたい、具体的な売却方法や注意点ついて詳しくご紹介します。

不動産売却の方法

不動産売却には、大きく分けて2つの方法があります。それぞれの方法にメリット・デメリットがありますが、ポイントとなるのは「どういった希望があって不動産を売却したいのか」という個々の状況で判断することです。ふたつの方法の特徴を解説しながら、向いている状況・不向きな状況についても見ていきます。

方法のひとつ目は、不動産会社（上場しているような大手不動産会社から、地域密着型の地元にある小さな不動産会社も含め）に不動産売却の「仲介」を依頼してエンドユーザー（買主）に売る方法。もうひとつは不動産の「買取」を専門とする買取業者に依頼して、買い取ってもらうという方法です。

買取のなかにも「即時買取」と「買取保証」というふたつの方法がありますが、そこまで大きな違いはないため本記事ではまとめて解説します。戸建て・マンション・土地などの不動産を売却する際は、まず「仲介」と「買取」の違いについて理解しておきましょう。

買取とは

仲介とは違い、買主となるのは「不動産を買取再販・賃貸業で活用するために買取を行う専門業者（プロ）」です。売主から直接、不動産を買い取ることになるため、間に業者がはさまる仲介よりも余計な時間や費用がかかりません。

仲介とは

不動産仲介会社と「媒介契約」という契約を締結し、依頼された不動産会社が購入を希望する買主を探してくれる方法です。このとき買主を探す不動産会社は複数であることもありますし、1社に絞って依頼することもできます。

売却の流れでも少し触れたように、仲介を依頼するときの契約方式は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類。それぞれ売主の自由度が変わります。

また不動産の買主は「個人」のほか「法人」のケースもあるでしょう。いずれにせよ売買の取引をするのは、不動産買取を業とするような業者以外のエンドユーザーということになります。

以上が仲介と買取の簡単な概要です。ではメリットとデメリットについて比較してみましょう。

買取・仲介のメリットとデメリット一覧

上記のような特徴をおさえたうえで、仲介と買取はどのように使い分けられるのか、「向き不向き」について考えてみましょう。希望に近いものを選んでみてください。

自分にとってメリットが大きいと感じた方法を選ぶのも良く、また併用することも選択肢のひとつです。希望時期や希望金額に該当する買主がなかなか現れず、時間だけがムダに過ぎてしまう失敗もよくある話。売却方法にとらわれすぎず、状況によって柔軟に対応していくことも大切です。

不動産売却にかかる期間

不動産が売却できるまでの「期間」が気になる人は多いでしょう。できる限り「早く」「高く」売りたいと考えるのは当然。全体のスケジュールを知っておいたほうが予定も立てやすくなります。

不動産とひと口に言っても、戸建て・マンション・土地それぞれで売却期間はさまざまです。同様に「仲介」と「買取」のどちらで売却するかによっても、かかる時間は違ってきます。いずれにせよ共通したポイントとして、以下の3つを念頭に置いておきましょう。

シチュエーションごとで想定される期間を、一覧にしてみました。

戸建て売却の全体スケジュール

 マンション売却にかかる期間

【土地売却にかかる期間】

不動産売却の理想は価格を高く・期間を短く

不動産を売却するとき、できる限り価格は「高く」、期間は「短く」したいと考えるのが当然です。もちろん理想は、「高く早く」の両方を実現できるのが一番。しかし現実的にはなかなか難しいかもしれません。

まずは「価格を高くする方法」と「期間を短くする方法」について、具体的な例を見てみましょう。

以上は極端な話で、不動産がいつ売れるかは立地条件や人気によっても左右されます。ただ早く売ろうとするなら値引きをして安く価格提示することが、手っ取り早いでしょう。その一方で、高く売ることはもちろんできません。つまり「高い」「早い」の両立は非現実的なことだとわかります。

どうしてもふたつを両立させたいのであれば、どちらの項目にも共通している「専任あるいは専属で媒介契約を締結して、1社に不動産の仲介を依頼する」方法がベターでしょう。とはいえ売却活動をするうえでは、価格と期間の優先順位をある程度つけることが大切です。

片手仲介と両手仲介

不動産売却について調べていると、「片手仲介」「両手仲介」という言葉に出会うかもしれません。これはどちらも、不動産売却の際に仲介を依頼した業者に支払う「仲介手数料」に論点が置かれています。仲介手数料とは端的に言えば、業者を通して無事に売却が完了した暁に支払う、成功報酬のことです。

仲介手数料の計算方法や支払い時期などは、のちほど詳しく解説します。この仲介手数料がどのように支払われるかが、片手仲介と両手仲介の違いです。

片手仲介とは？

戸建てやマンション、土地の売却を不動産会社に依頼するとき、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3方式のうち、いずれかを締結します。「一般」以外は基本的に、依頼した不動産会社以外の業者を通して売却契約を結ぶことはできません。ちなみに専任媒介契約では、売主が自ら買主を見つけることも可能です。

基本的には、すでに売主が確定している「専任」「専属」のほうが有利と言えるでしょう。「専任」「専属」は極端な話、売主が何もせずにいても別の業者が買主を見つけてくれることがあります。

そのとき仲介手数料を受け取れるのは、契約を結んでいる売主からのみ。買主からの仲介手数料は、買主を見つけてきた不動産会社がもらうことになります。このような仕組みを「片手仲介」と呼びます。

「一般」でも根本的な仕組みは同じです。売主は複数の不動産会社と媒介契約を結んでいるため、業者の立場からすれば「仲介手数料を取れるのは早い者勝ち」ということになります。

両手仲介とは？

両手仲介は、片手仲介が理解できれば簡単です。売却の媒介契約を依頼した不動産会社が、自ら買主も探してきて売買契約を締結させます。すると不動産会社としては売主と買主の両者から仲介手数料をもらえることになり、単純に言えば収益が2倍でお得。これが両手仲介です。

囲い込みなんて単語を聞いたこともあるかもしれません。両手仲介では、売主だけでなく買主からも仲介手数料を取りたいがために、ほかの仲介会社からの買主紹介を断ってしまうのです。ときには不動産の売却を依頼した業者が両手仲介にこだわるあまり、売却までの期間が長期化したり極端に値下げさせられたりする可能性もあります。

売却を進めていくなかで、期間や値下げ交渉に気になることがあったら、以上のことを見直す必要があるでしょう。媒介契約の仕方に問題がないか、こまめに検討するのも有効です。

不動産売買価格の相場

所有不動産の価値それ相応の売却価格を望むのであれば、まずは相場を知る必要があるでしょう。ただし相場はあくまでも、「この価格なら売れるであろう」という目安です。相場に正解はなく、その価格になる根拠を説明できれば問題ありません。

参考程度に、不動産売却価格の平均的な相場をご紹介します。

中古マンション（専有面積70平方メートル）

【一戸建て（専有面積100平方メートル）】

土地（専有面積100平方メートル）

繰り返しになりますが、この情報はあくまでも目安です。不動産価格査定価格を保証するものではありません。築年数、間取り、立地条件等の不動産の条件によって、相場とは大きな違いが出ることもあります。表の数値だけで相場を決めつけることはせず、一括査定などを利用して所有不動産の適正な価値を知りましょう。

不動産売却の仲介手数料の相場

不動産会社に仲介を依頼し、資産の売却を考えているのであれば、仲介手数料のことを頭に入れておきましょう。算出方法は以下のとおりです。

物件価格別│不動産仲介手数料 早見表

不動産売却に必要な費用

確定申告

不動産を売却した翌年には、譲渡所得を申告する必要があります。売却益が出ても、もちろん出なくても申告は必須です。条件を満たしていれば、売却によって損失が出ていた場合に所得税や住民税ら税金を還付してもらうこともできます。また利益にかかる税金の減額制度「3,000万円の特別控除」に関しても、確定申告なしに適用されることはありません。

とはいえ不動産売却に伴う税金の計算は、一般の方には難しく感じられるでしょう。税理士あるいは税務署に相談してみると、現状の把握に役立ちます。もし誤って少なく税金を申告した場合、税務署から指摘の問い合わせが届くことも。追徴課税（税金の加算）や延滞税のリスクもあるため、損をしないためにも忘れず正確に申告しましょう。

申告時期は不動産売却を行った翌年の2月15日～3月15日の間です。居住地から離れた遠方の不動産を売ったケースでも、確定申告の手続きは現在お住まい（納税地）の管轄税務署で構いません。

3,000万円の特別控除

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれています。マンションや戸建てなど居住用財産の売却であれば、その際にかかる譲渡所得税を3,000万円まで控除できるという制度です。もし利益が3,000万円以内であれば、全額控除されることになります。

不動産売却の必要書類について

不動産を売却する際に必要な書類は、以下の3つに分けて考えると整理がしやすくなります。

なかには取り寄せるのに費用が発生する書類や、時間がかかる書類もあります。最終的にはどれも必要ですが、「すべて準備してから」と考えていると、絶好の売却チャンスを逃してしまうかもしれません。まずは必要な書類のなかでも、早く準備すべきものから集めていきましょう。

以下では取り寄せに時間がかかりやすい書類に、星印（★）をつけています。

①不動産を売却に出す前に必要な書類

不動産を売却に出す前から手元に置いておきたいのは、「査定時にあったほうが良い書類」です。

②不動産売買契約時に必要な書類

不動産売買契約時に必要な書類は、売却する前に必要な書類と違い、用意しないと契約が進まず売却できません。時間に余裕を持って用意しておきましょう。

③不動産売買決済時に必要な書類

不動産の売買契約時に必要な書類と、共通するものも多くあります。取引金額の決済と引き渡し時に必要な書類は、以下のとおりです。

上記で挙げた書類のなかでも、特に「所有権登記済証(権利証)または登記市議別情報通知書」は必ず必要になります。権利証とは、不動産（家・マンション・土地など）の所有者を確認するために必要な書類。不動産の移転登記や、売主から買主に所有者を移すときにも使われ、法務局の不動産部門で取得が可能です。

不動産を売買するとき、一般的には「売主から買主に」所有者が移転したことを法務局に知らせます。しかし、この所有権移転登記は義務ではありません。身内や家族内での不動産取引（遺産など）なら、問題にならないこともあります。しかし第三者との売買契約では、その不動産の所有者が誰かを確認できるのは「権利証（登記識別情報通知書）」しかないのです。

取得には手続きを踏む必要があります。詳しくはこちらを参照ください。

不動産売却で物件ごとに注意すべきポイント

不動産という大きな資産を手放すとき、売却金額や売却時期、手続き・必要書類、税金などに悩まされることはおおむね想像がつくはず。しかし、ここで挙げたような心配ごと以外にも、不動産売却には重要な注意点があります。

知らないで売却してしまったがゆえに、あとから大きなトラブルに発展してしまうかもしれません。不動産の種別によっても注意すべきポイントは変わってきます。実際に起こりがちな問題について、「戸建て」「土地」「マンション」の3つのケースごとに分けて見てみましょう。

不動産売却で物件ごとに注意すべきポイントまとめ

住宅ローンが残っている不動産の売却方法

不動産は相続で引き継いだり、比較的割安な物件を購入し、共働きなどで繰越返済をしたりといったケースでない限り、住宅ローンがない状態で売却するケースはほぼありません。そこで気になるのが、「住宅ローンが残っている不動産の売却は、完済している場合とどう違うのか」ということでしょう。

はじめに理解しておきたい点として、住宅ローンが残っている対象の不動産には、抵当権（住宅ローンの担保）が設定されているはずです。売却するにはこの権利を外す必要があります。

抵当権とは銀行との間で住宅ローンを組む際、万が一返済が滞ってしまったときや、返済できなくなってしまったときの保険として、銀行側から設定される縛りのようなものです。つまり銀行側は「これ以上、買主から借入金の返済が見込めない」と判断したときには、対象の不動産を自由に売却できます。

このため住宅ローンが残った状態で不動産を売却するには、抵当権を設定している銀行に「外しても良い」という承認をもらわなければなりません。銀行からの借入金の残債を一括返済するか、新たに担保にできるような不動産を提供しない限り、承認を得ることは難しいでしょう。

「そんな資金はない」と感じた方も、不動産を売却した金額から借入金の返済に充当する方法があります。ただしどんな不動産でもうまくいくかと言うと、そうではないのが実情です。

抵当権を外すことができない「オーバーローン」とは

不動産を売却したところで、借入金の残債に充当できるような金額にはならないケースもあります。いわゆる「オーバーローン」と呼ばれる状態です。抵当権を設定した不動産に、借入金に見合うだけの資産価値がないということになります。この場合、当然ながら銀行側は抵当権を外すことを承認しません。売却は難しいでしょう。

不動産以外に自己資金があって、返済不足分を充当できるなら問題はないものの、そういった状況はあまり考えにくいと言えます。ほかの銀行で新規の借入をする方法もありますが、債務超過になっているような不動産を持ちながら、新たに借入をすることはなかなか困難です。

そこで利用される不動産の売却方法に、「任意売却」があります。抵当権を執行されると対象の不動産は「競売」にかけられ、相場の6割ほどの価格で取引されるような事態になりかねません。そこで競売にかけられる前に、売主の希望に近い価格で買い取ってくれる買主を見つけるのが任意売却です。

競売よりも貸付金が回収できるとなれば、交渉次第で競売を取りやめてくれることもあります。詳しい解説はこちらを参照ください。

遠方の物件は地元の不動産会社へ依頼

売却を予定している不動産が、現在住んでいるエリアの近くとは限りません。相続で引き継いだきり空き家になっている物件や、アクセスに不便な遠方の土地を売りたい場合もあるでしょう。

日本では年々空き家や空き地が増えつつあり、この現状を打開すべく平成27年2月26日には「空き家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」が施行となりました。これに伴って、目の届かない場所にある不動産の対処に頭を抱える方も増えています。

「現地にはなかなか足を運べない」「でも手放したい」という場合、どういった売却方法が考えられるのでしょうか。なかには、そもそも売却するかどうか自体も迷っているという方もいるはず。そこで空き家・空き地になっているような遠方の不動産を所有（維持）するメリット・デメリットを比較してみました。

こうして比較してみると、遠方の不動産を持ち続けることは、デメリットのほうが多いと言えます。

【遠方の不動産をどうやって売る？】

空き家や空き地を売却する意思が固まったとき、どのような手順で進めていけば良いのでしょうか？長期に亘って放置していたような不動産だと、なおさら依頼の仕方がわからないなんてこともあるでしょう。遠方の空き家や空き地を早く高く売却するには、ふたつの方法が考えられます。

①不動産が家やマンションの場合、リフォームまたはリノベをし、地域のニーズにあった物件として売り出す。

不動産の状況にもよりますが、現況があまり良くない物件なら、売却のためにリフォーム費用をかけるのも一案です。費用対効果になりますが、売却価格が見込めそうなら検討の価値はあります。更地がゴミや草木で荒廃しているような場合には、ある程度きれいに整地することも必要になるでしょう。

②現在の家を取り壊し（解体）して、更地として売却する（※土地付きの戸建て限定）

古家があるよりも、更地のほうが売却はしやすくなります。地域や立地条件にもよりますが、思い切って取り壊しをしたほうが良いケースもあるでしょう。ただし売却できない場合、固定資産税や相続税評価額が上がる可能性もあるので注意します。

遠方の物件は地元の不動産会社へ依頼したほうが良い？

一般的にはそのエリア（地元）の不動産会社に依頼したほうが良いとされています。その理由として、地方（遠方）の不動産を購入する買主は、その地域もしくは周辺に住む人の割合が多いためです。そういった遠方の人は、地元の不動産会社に購入の依頼をする傾向にあります。

大手不動産会社ではなかなか知り得ない、地場の情報やネットワークを備えていることが地元の不動産会社の魅力。もちろん何が正解ということはありませんし、売主の状況によっても売り方は変わってきます。大手不動産会社のメリットとデメリット、地元の不動産会社のメリット・デメリット、それぞれを総合的に見て自分に合った選択肢を選びましょう。

「いずれにしても、できる限り高値で売却できる不動産会社に頼みたい」という場合、役に立つのが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定で適した不動産会社を見つける

以上のことから不動産の売却に関しては、大手・地元業者を含む複数の不動産会社に査定をお願いしてみることをおすすめします。このとき不動産一括査定サイトは、地元の不動産会社も簡単に見つけられるうえに、数社の見積もりをまとめて比較が可能です。

地元の不動産会社だと、近所がゆえにしつこい営業や内情を知られる心配があります。直接足を運ぶのを躊躇してしまうこともあるかもしれません。その点、不動産一括査定なら不動産情報の簡単な入力のみで、詳しい個人情報を登録する必要はなし。「連絡はメールにて」と伝えておけば、しつこい電話に悩まされることもないでしょう。

不動産の売却査定は、依頼する不動産会社によっても大きな差が出ます。1社もしくは2～3件だけの売却相談だと、その査定金額が本当に相場に近いものなのか、なかなか初心者には判断できません。なかには相見積もりをすることで、他社が提示した査定価格より「もっと高い金額で売ってみせます」と答えてくれる不動産会社もあります。

不動産の売却に関しては、最低でも10社以上には査定依頼を出すのがベター。所有する不動産のあるエリアに絞って業者を探せるため、いちいち足を運んだり、問い合わせたりする手間はありません。賢く利用してみてください。